Dictámenes de Calificación de Riesgo
 
F.V.I. FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, S.A.C.A. Obligaciones Quirografarias al portador. Calificación Inicial

El FONDO DE VALORES INMOBILIARIO se ha posicionado como una de las principales empresas dentro del mercado inmobiliario, centrando sus actividades en el arrendamiento de locales en el segmento de centros comerciales High-End. Asimismo, dentro de las estrategias de la empresa, está la diversificación geográfica, con la penetración en el mercado internacional, lo que ha permitido al emisor incursionar en nuevos espacios de inversión y de negocios, concretando alianzas estratégicas para el desarrollo de importantes proyectos de expansión en dicha área. Desde el año 2007, el emisor adelanta un Plan Estratégico de Desinversión mediante la desincorporación progresiva del portafolio de oficinas para enfocarse en lo que pasará a constituirse en su negocio medular, los centros comerciales High-End. Esto como consecuencia del impacto que han tenido ciertas políticas y regulaciones gubernamentales sobre el negocio de oficinas, y además tomando ventaja de los altos precios de estos espacios causados por la oferta reducida. Los resultados financieros de la empresa reflejan un desempeño favorable, dado que los ingresos recurrentes del emisor han venido creciendo en el período 2006-2008, al mismo tiempo que la
estructura de costos ha crecido de manera desacelerada, de forma tal  que se observa un manejo eficiente del negocio, a pesar del entorno inflacionario adverso, el endurecimiento de políticas gubernamentales, entre otros. Asimismo, se evidenciaron indicadores favorables de rentabilidad durante el cierre de 2008. El emisor cuenta con adecuados niveles de liquidez y solvencia, asociados al incremento en el Efectivo e Inversiones temporales, que representan las cuentas más significativas dentro del Activo circulante. Las coberturas de capital e intereses se ubican en valores bajos a lo largo de la serie analizada, alcanzando niveles de 0,09x a Abr-09. Sin embargo, al considerar el Efectivo, las Inversiones temporales y las Inversiones en títulos valores se observa una mejora en su capacidad de pago, específicamente la cobertura de la Deuda financiera a corto plazo se ubica en 2,54x. Según señaló la Gerencia, las inversiones específicamente realizadas en Saint Mark´s se encuentran a la vista y tales fondos podrían ser utilizados ante cualquier eventualidad que se le presente al emisor, tal como el repago de la deuda financiera.  Asimismo, indicaron que no tiene previsto incrementar el nivel de endeudamiento que actualmente posee. Dentro de los riesgos identificados se encuentra por una parte el impacto de la caída del consumo, que de acuerdo a lo informado por la Gerencia, con
la renovación de la mayoría de los contratos de arrendamiento de los centros comerciales Tolón y Paseo El Hatillo y en consecuencia con el incremento de hasta un 70% en la renta mínima, se mitiga dicho riesgo en detrimento de la porción variables de las rentas. Por otra parte, el emisor se encuentra inmerso dentro de un creciente entorno regulatorio, que a propósito de la posible expropiación de otros centros comerciales, la Gerencia señala, que si bien este hecho constituye un riesgo potencial para el segmento de los centros comerciales, el nicho de mercado que atienden no es el de consumo masivo, sino un target diferente que se conoce como “High End”. Hechas estas consideraciones, la Junta Calificadora otorgó la calificación A3 para el programa de Papeles Comerciales al portador del F.V.I. FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, S.A.C.A., hasta por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00).

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Fuente:SOFTline Ratings, C.A. Sociedad Calificadora de Riesgo
3 de Diciembre de 2009
 
 
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