Dictámenes de Calificación de Riesgo
 
F.V.I. FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, S.A.C.A.
F.V.I. FONDO DE VALORES INMOBILIARIO, S.A.C.A. se define como una empresa especializada en el negocio inmobiliario y financiero, dedicada a invertir, promover y gerenciar el alquiler de espacios de centros comerciales y de entretenimiento High End. La estrategia de desinversión que desde el año 2006 inició la empresa, ha venido desacelerándose en el último año, de tal forma que la empresa mantiene un portafolio todavía importante de oficinas para vender ó arrendar, aún cuando su estrategia sigue enfocada hacia la administración de centros comerciales.
La visión del negocio que señala la Gerencia, se refiere al ofrecimiento de altos estándares de calidad en servicios, para mantener elevados niveles de ocupación (93,93% promedio en el portafolio que mantiene F.V.I. incluyendo activo no medulares, pero superior al 97% en su “Core Business”).  El portafolio de inversiones de F.V.I. se enfoca básicamente en el Centro San Ignacio, El Tolón y El Hatillo, manejado a través de su subsidiaria Inmuebles y Valores Caracas, C.A. (INVACA), los cuales han mantenido tendencias favorables en sus resultados en los últimos años.
El emisor mantiene una porción de activos líquidos de 18% con respecto al activo total, con niveles de solvencia corriente y total adecuados, así como un capital de trabajo positivo. El Efectivo se encuentra compuesto por fondos en compañías relacionadas y colocaciones en instituciones financieras, siendo importante señalar que la correcta administración del efectivo que genera la compañía, es un punto clave en sus resultados financieros. Las cifras a Sep-12 muestran una disminución del efectivo del 31,0% de los niveles de Efectivo al compararlo con el mismo período del año anterior, básicamente denominado en moneda nacional.
Desde el punto de vista financiero, F.V.I. ha venido siguiendo una estrategia que le permita adecuar los vencimientos de su endeudamiento a las características de su negocio. En efecto, el negocio inmobiliario se plantea como de largo plazo, por lo que la característica de su financiamiento debe ser coherente a dicha situación.
La empresa mantiene un nivel de apalancamiento importante, sin embargo, la tendencia a la baja de este índice, lo acerca al límite de lo considerado financieramente adecuado, en buena medida por la disminución de la Deuda financiera para la fecha.
El emisor ha logrado en los dos últimos años reducir su endeudamiento de corto plazo, sustituyéndolo por emisiones en el mercado de valores de largo plazo. Como es de esperar, con la recomposición de los vencimientos de la Deuda financiera, las coberturas del servicio de la deuda a corto plazo mejoraron, mientras que la de largo plazo aunque se ubicó en niveles un poco más bajos resulta más coherente con la dinámica del negocio llevado adelante por el emisor. Del análisis realizado se observa que a largo plazo, bajo cualquier escenario las coberturas de capital e intereses se deterioran (principalmente en el Año 5 de la emisión), toda vez que los Ingresos por venta de inmuebles tienden a decrecer, mientras que algunos costos y gastos presionan los márgenes. Se requiere pues realizar un seguimiento periódico de la evolución del emisor, para monitorear su comportamiento en el tiempo de vida de la emisión que se califica. Hechas estas consideraciones y visto que la situación financiera proyectada a largo plazo del emisor luce estable, la Junta Calificadora otorgó la calificación A3 para el programa de Obligaciones quirografarias del F.V.I. FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, S.A.C.A., hasta por la cantidad de TRECIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 350.000.000,00)

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14 de Agosto de 2014
 
 
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